Ўзбекистонда «снос»га тушган кўп квартирали уйнинг ер участкаси учун ҳам компенсация тўланадими?
Ўзбекистонда айрим шахсларнинг Ер участкалари олиб қўйилиши ва олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган кўчмас мулк объекти мулкдорларига компенсация бериш тартиби тўғрисидаги низомни нотўғри талқин этилиши ёки унда кўзда тутилган қоидаларнинг мантиқий кетма-кетлигини инкор этилиши ҳолатлари кузатилмоқда. Шу сабабли Адлия вазирлиги бу борада кўп бериладиган саволларга жавоб берди.
1. Бузилишга тушган кўп квартирали уйнинг ер участкаси учун ҳам компенсация тўланадими?
Жавоб: Қонунчиликда кўп квартирали уй тагидаги ер участкаси учун ундаги хонадон эгаларига қандайдир ҳуқуқлар тақдим этилиши кўзда тутилмаган. Шунинг учун кўп қаватли уйлардаги хонадонлар эгалари бундай уйлар жойлашган ер участкаларига алоҳида ҳуқуқларга эга эмас. Шу муносабат билан мазкур ҳолатда ер участкасига бўлган ҳуқуқ алоҳида баҳолаш объекти ҳисобланмайди.
Бироқ, баҳоловчи кўп қаватли уй жойлашган ҳудудда кўчмас мулк бозорининг умумий тавсифини таҳлил қилиш ва уни баҳолаш вақтида кўп қаватли уй жойлашган жойни ҳисобга олади, бу эса ўз навбатида унинг баҳосига таъсир қилади. Шу тариқа, бир хил тавсиф (параметрларга) эга, бироқ ҳар хил туманда жойлашган хонадонларнинг нархи турлича бўлади.
2. Олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган дарахтлар учун компенсация тўлаб бериладими?
Жавоб: Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 16 ноябрдаги 911-сон қарори билан тасдиқланган Низомга мувофиқ, олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган кўчмас мулк объектлари учун компенсация тўлаб берилади.
Кўчмас мулк объектлари нафақат ер участкалари, бино ва иморатлар, жумладан, ер ости бинолари балки кўп йиллик дарахтларни ҳам ўз ичига олади. Шунинг учун, Низомга мувофиқ ер участкаси олиб қўйилаётганда у ерда жойлашган кўп йиллик дарахтлар учун ҳам компенсация тўлаб берилади.
3. Дастлабки ҳисоб-китоб қиймати компенсация миқдорини белгилаш учун асос бўла оладими?
Жавоб: Йўқ. Дастлабки ҳисоб-китоб компенсация тўлаб бериш, шунингдек, қурилиш ишлари билан боғлиқ келгусидаги харажатлар учун маблағ етарли эканини аниқлаш учун зарур. Кўчмас мулк объектининг бозор нархи баҳоловчилар томонидан Ўзбекистон Республикаси қонунчилигига мувофиқ белгиланади.
Шу билан бирга, кўчмас мулкдан ташқари қуйидаги харажатлар учун ҳам компенсация тўлаб берилади: транспорт харажатлари, уй-жойни вақтинчалик ижарага олиш, бой берилган фойда ва келишувга кўра бошқа харажатлар. Келишувга эришилмаган тақдирда, низолар суд тартибида ҳал этилади.
4. Қандай қилиб ташаббускор мулкдорларни очиқ муҳокама ўтказилиши тўғрисида хабардор қилиш лозим?
Жавоб: Низомнинг 30-бандига мувофиқ, ташаббускор мулкдорларни очиқ муҳокама ўтказиш санаси ва жойи ҳақида ёзма равишда хабардор қилиши лозим. ОАВ ва интернет орқали хабардор қилиш қўшимча чора ҳисобланиб, ташаббускорнинг мулкдорларни ёзма равишда хабардор қилишидан озод қилмайди.
5. Мулкдорларни очиқ муҳокама ўтказиш тўғрисида хабардор қилиш учун қандай муддатлар белгиланган, унда қандай масалалар муҳокама қилинади?
Жавоб: Очиқ муҳокама Қорақалпоғистон Республикаси Жўқорғи Кенгеси ёки тегишли Халқ депутатлари томонидан қарор қабул қилинган кундан бошлаб 20 кун давомида ўтказилиши керак. Бу муддат бузилса, материаллар умумий асосда такрор кўриб чиқилади.
Ташаббускор кенгаш томонидан очиқ муҳокама ўтказиш тўғрисида қарор қабул қилинган кундан бошлаб 2 кун давомида, бироқ уни ўтказишдан камида 7 кун олдин мулкдорларга ёзма хабарнома жўнатиши керак. Очиқ муҳокамада лойиҳанинг мақсадлари, истиқболлари ва шартлари муҳокама қилинади.
Мулкдорлар лойиҳага доир таклифларни билдириш ҳуқуқига эга. Асослар бўлган тақдирда лойиҳа мазкур таклифларни ҳисобга олган ҳолда такомиллаштирилади.
6. Кенгаш ер участкасини инвестиция лойиҳасини амалга ошириш учун олиб қўйиш тўғрисида мулкдорлар розилигисиз қарор қабул қилиш ҳуқуқига эгами?
Жавоб: Йўқ. Низомнинг 34-бандига мувофиқ, кенгашнинг ер участкасини инвестиция лойиҳасини амалга ошириш учун олиб қўйиш тўғрисидаги қарори, барча мулкдорларнинг дастлабки розилиги бўлган тақдирда қабул қилинади.
Кенгаш томонидан ер участкасини инвестиция лойиҳаларини амалга ошириш учун олиб қўйиш тўғрисидаги қарор қабул қилинишига фақатгина Ўзбекистон Президенти ва ҳукумати қарорлари асосида рухсат этилади.
7. Лойиҳа материалларини ўрганиш муддатлари қандай?
Жавоб: Низомнинг 7 ва 13-бандларига асосан қурилиш объектлари лойиҳа материалларини қурилиш ва кадастр бўлимлари томонидан кўриб чиқиш муддати 5 иш кунини ташкил этади.
Материалларни кенгаш томонидан кўриб чиқиш муддатлари кенгаш фаолиятини тартибга солувчи ҳужжат, «Маҳаллий давлат ҳокимияти тўғрисида»ги қонун билан белгиланади. Бунда низомга мувофиқ кенгаш қарори бир кун муддатда ҳокимликларга чоп этиш учун юборилиши лозим.
8. Нима учун мулкдорларнинг камида 75 фоизини ёзма розилиги бўлганда ва қолганлар билан келишувга эришилмаган тақдирда инвесторга кўчмас мулк объектини мажбурий равишда сотиб олиш ҳақида даъво билан судга мурожаат қилиш ҳуқуқи берилади?
Жавоб: Бу жуда муҳим масала, шунинг учун унга батафсил жавоб беришга ҳаракат қилдик. Гап шундаки, аввало, ҳар қандай инвестор ҳам бундай ҳуқуққа эга эмас. Бундай ҳуқуқ ўз-ўзидан юзага келмайди, у юзага келишидан олдин қатор чора-тадбирлар амалга оширилади.
Биринчи, низомнинг 3-бандига мувофиқ ер участкасини инвестиция лойиҳаларини амалга ошириш учун олиб қўйиш тўғрисидаги қарор қабул қилинишига Ўзбекистон Президенти ва ҳукумати қарорлари асосида рухсат этилади.
Кенгаш томонидан Ўзбекистон Президенти ва ҳукумати қарорлари билан кўзда тутилмаган ер участкасини инвестиция лойиҳаларини амалга ошириш учун олиб қўйиш тўғрисидаги қарор қабул қилинишига йўл қўйилмайди.
Иккинчи, Ўзбекистон Республикаси Президенти ва ҳукуматининг инвестиция лойиҳаларини амалга ошириш тўғрисидаги қарори қабул қилинган тақдирда уни амалга ошириш истагида бўлган инвесторлар тегишли ҳужжатларни тайёрлаб, белгиланган тартиб-таомиллардан ўтади.
Ўзбекистон Президенти ва ҳукумати қарорлари билан кўзда тутилмаган ер участкаси олиб қўйилишига олиб келадиган инвестиция лойиҳаларини амалга ошириш ташаббуси билан чиқишга йўл қўйилмайди.
Лойиҳаолди ҳужжатлари, тақдимот ва бошқа материаллар тайёрланади ва ҳокимликга киритилади. Уларни кўриб чиқиб, қурилиш ва кадастр органларига юборади, улар эса ўз навбатида тегишли хулоса бериб, мазкур ҳудуддаги кўчмас мулк объектлари рўйхатини тақдим этади.
Учинчи, инвестор дастлабки ҳисоб-китобларни амалга оширади ва ҳокимликка компенсация тўлаш ва қурилиш ишларини амалга ошириш учун етарли ресурслар мавжудлигини тақдим этади. Бунда дастлабки ҳисоб-китоб компенсациянинг якуний суммаси ҳисобланмайди. Компенсация миқдори баҳолаш ташкилоти томонидан қонунчиликка мувофиқ белгиланади.
Тўртинчи, ҳокимият материалларни кўриб чиқиш учун кенгашга юборади.
Бешинчи, кенгаш йиғилишда материалларни кўриб чиқиб, тегишли қарор қабул қилади, бунда йиғилишда мажбурий равишда қуйидаги масалалар кўриб чиқилади:
- инвестиция лойиҳаларининг маълум бир ҳудуддаги фуқароларнинг уй-жой ва яшаш шароитларини яхшилаш, шунингдек, ҳудуддаги аксарият аҳолининг фикрини ҳисобга олган ҳолда инфратузилма ва ижтимоий-иқтисодий аҳамиятга молик объектларни қуришга йўналтирилганлиги;
- биринчи навбатда эскирган ва авария ҳолатидаги уй-жой фонди объектлари, жумладан, фойдаланилмаётган объектлар томонидан эгаллаб турилган ер участкаларини олиб қўйиш (маданий мерос объектлари бундан мустасно).
Еттинчи, очиқ муҳокамада инвестор мулкдорларнинг дастлабки розилигини олиши шарт.
Саккизинчи, инвестор мулкдорларнинг дастлабки розилигини олгандан сўнггина кенгаш ер участкасини олиб қўйиш ҳақида қарор қабул қилади ва шундан сўнг компенсация тўлаш ва келишув тузиш жараёни бошлаб юборилади.
Тўққизинчи, аҳамият берсангиз, низомнинг 3-боби «Кўчмас мулк объектлари бузиб ташланиши муносабати билан мулкдорларга компенсация беришнинг умумий тартиби» деб аталади.
Мазкур босқичда очиқ мулоқот ўтказилган, инвестор мулкдорларнинг дастлабки розилигини олган, кенгаш ер участкасини олиб қўйиш тўғрисида қарор қабул қилган бўлади. Шунинг учун инвестор компенсация ва келишув тузиш масаласини келишиш жараёнини бошлайди.Инвестор компенсация масаласини мутлақо барча мулкдорлар билан муҳокама қилиб олиши керак, яъни низоли вазиятлар юзага келмаслиги ҳам мумкин. Агар инвестор мулкдорларнинг камида 75 фоизи билан келишув тузган (розилик олган) бўлса-ю, уларнинг 25 фоизи ёки ундан камроғи билан келишолмаган бўлса, у судга мурожаат қилиши мумкин.
Мазкур норма мулкдорларнинг бу қисми бозор нархида компенсация тўлаб бериш шарти билан дастлабки розилик бергани ва унинг асосида кенгаш томонидан ер участкасини олиб қўйиш ҳақида қарор қабул қилинганлигини ҳисобга олган ҳолда киритилган.
Мазкур ҳолатда нафақат инвестор ҳуқуқи, балки келишув тузилган ёки розилиги олинган мулкдорларнинг аксарият қисмининг ҳуқуқ ва манфаатлари ҳам ҳисобга олинади. Бундан ташқари, муҳокама қилинаётган норма мулкдорларнинг мулк ҳуқуқидан маҳрум этмайди, бу масала суд тартибида кўриб чиқилади. Шунинг учун мазкур нормани қонунчиликка хилоф деб ҳисоблаш учун асос йўқ.
9. Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 16 ноябрдаги 911-сон қарори талаблари ҳокимларнинг 2020 йил 1 январгача қабул қилинган қарорларига ҳам татбиқ қилинадими?
Жавоб: «Норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар тўғрисида»ги қонунга мувофиқ, норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар орқага қайтиш кучига эга эмас ва улар амалга киритилганидан кейин юзага келган ижтимоий муносабатларга нисбатан татбиқ этилади. Яъни, Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 16 ноябрдаги 911-сон қарорини норма ва талаблари тегишли равишда олиб қўйиш ҳақида тегишли қарор қабул қилиб бўлинган ерларга нисбатан қўлланилмайди.
Таъкидлаш жоизки, мазкур ҳолатда ер участкасини олиб қўйиш расмий ва юридик таомил сифатида якунига етган, шу муносабат билан тегишли қарор қабул қилинган вақтда амал қилган эски нормалар ўз кучини сақлаб қолади. Қабул қилинган қарорлар асослилиги ва қонунийлигини ҳуқуқий жиҳатдан баҳолаш асносида ҳам шу тартиб амал қилади.
Агар ер участкасини олиб қўйиш тўғрисида аввал қабул қилинган қарорлар бўйича барча тартиб-таомиллар якунига етмаган бўлса (компенсация тўлаш, кўчмас мулкни бузиш ва ҳ.к.), уларнинг келгусида амалга оширилиши Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 16 ноябрдаги 911-сон қарори талабларига мувофиқ тегишли босқичдан бошлаб тартибга солинади.
Бундай ҳолларда «Норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар тўғрисида»ги қонуннинг қонунчилик ҳужжатлари улар кучга киргандан сўнг юзага келган муносабатларга нисбатан қўлланилиши тўғрисидаги нормаси амал қилади. Янги ўзаро муносабатлар янги қонунчилик ҳужжати – Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 16 ноябрдаги 911-сон қарори билан тартибга солиниши керак.
10. Барча ҳолларда ҳам ер участкаларини давлат ва жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйиш керакми?
Жавоб: Йўқ. Шарт эмас. Давлат ва жамоат эҳтиёжлари учун бўш ер участкалари ҳам тақдим этилиши мумкин, мазкур тартиб Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 28 январдаги 63-сон қарори билан тасдиқланган. Бироқ маълум бир ҳудуднинг бош режаси ва ривожлантириш истиқболлари, стратегик муҳимлиги ва бошқа омиллардан келиб чиқиб банд бўлган ер участкасини олиб қўйиш зарурати юзага келиши мумкин.
Бундай ҳолатда аввал фойдаланилмаётган объектлар ёки эскирган ва авария ҳолатидаги уй-жой фонди объектлари томонидан эгалланган ер участкалари, кейин эса у ёки бу шахслар ихтиёридаги бошқа ер участклари кўриб чиқилади.
Таъкидлаш жоизки, Президентнинг 2018 йил 1 августдаги «Ўзбекистон Республикасида инвестиция муҳитини тубдан яхшилаш чора-тадбирлари тўғрисида»ги фармонига мувофиқ ер участкаларини давлат ва жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйишга йўл қўйиладиган ҳолатлар санаб ўтилган.
Хусусан:
- мудофаа ва давлат хавфсизлиги, муҳофаза этиладиган табиий ҳудудлар эҳтиёжлари, эркин иқтисодий зоналарни ташкил қилиш ва уларнинг фаолият юритиши учун ерларни тақдим этиш;
- халқаро шартномалардан келиб чиқадиган мажбуриятларни бажариш;
- фойдали қазилмалар конларини аниқлаш ва қазиб чиқариш;
- автомобиль ва темир йўллари, аэропортлар, аэродромлар, аэронавигация объектлари ва авиатехника марказлари, темир йўл транспорти объектлари, кўприклар, метрополитенлар, тоннеллар, энергетика тизими объектлари ва электр узатиш тармоқлари, алоқа тармоқлари, космик фаолият объектлари, магистрал қувурлар, муҳандислик-коммуникация тармоқларини қуриш (реконструкция қилиш);
- аҳоли пунктлари бош режаларини Ўзбекистон давлат бюджети маблағлари ҳисобидан объектлар қуриш қисмида ижро этиш, шунингдек, қонунлар ва Ўзбекистон Президенти қарорларида тўғридан-тўғри назарда тутилган бошқа ҳолларда.
