O‘zbekistonda “snos”ga tushgan ko‘p kvartirali uyning yer uchastkasi uchun ham kompensatsiya to‘lanadimi?

O‘zbekistonda ayrim shaxslarning Yer uchastkalari olib qo‘yilishi va olib qo‘yilayotgan yer uchastkasida joylashgan ko‘chmas mulk obyekti mulkdorlariga kompensatsiya berish tartibi to‘g‘risidagi nizomni noto‘g‘ri talqin etilishi yoki unda ko‘zda tutilgan qoidalarning mantiqiy ketma-ketligini inkor etilishi holatlari kuzatilmoqda. Shu sababli Adliya vazirligi bu borada ko‘p beriladigan savollarga javob berdi.

1. Buzilishga tushgan ko‘p kvartirali uyning yer uchastkasi uchun ham kompensatsiya to‘lanadimi?

Javob: Qonunchilikda ko‘p kvartirali uy tagidagi yer uchastkasi uchun undagi xonadon egalariga qandaydir huquqlar taqdim etilishi ko‘zda tutilmagan. Shuning uchun ko‘p qavatli uylardagi xonadonlar egalari bunday uylar joylashgan yer uchastkalariga alohida huquqlarga ega emas. Shu munosabat bilan mazkur holatda yer uchastkasiga bo‘lgan huquq alohida baholash obyekti hisoblanmaydi.

Biroq, baholovchi ko‘p qavatli uy joylashgan hududda ko‘chmas mulk bozorining umumiy tavsifini tahlil qilish va uni baholash vaqtida ko‘p qavatli uy joylashgan joyni hisobga oladi, bu esa o‘z navbatida uning bahosiga ta’sir qiladi. Shu tariqa, bir xil tavsif (parametrlarga) ega, biroq har xil tumanda joylashgan xonadonlarning narxi turlicha bo‘ladi.

2. Olib qo‘yilayotgan yer uchastkasida joylashgan daraxtlar uchun kompensatsiya to‘lab beriladimi?

Javob: Vazirlar Mahkamasining 2019-yil 16-noyabrdagi 911-son qarori bilan tasdiqlangan Nizomga muvofiq, olib qo‘yilayotgan yer uchastkasida joylashgan ko‘chmas mulk obyektlari uchun kompensatsiya to‘lab beriladi.

Ko‘chmas mulk obyektlari nafaqat yer uchastkalari, bino va imoratlar, jumladan, yer osti binolari balki ko‘p yillik daraxtlarni ham o‘z ichiga oladi. Shuning uchun, Nizomga muvofiq yer uchastkasi olib qo‘yilayotganda u yerda joylashgan ko‘p yillik daraxtlar uchun ham kompensatsiya to‘lab beriladi.

3. Dastlabki hisob-kitob qiymati kompensatsiya miqdorini belgilash uchun asos bo‘la oladimi?

Javob: Yo‘q. Dastlabki hisob-kitob kompensatsiya to‘lab berish, shuningdek, qurilish ishlari bilan bog‘liq kelgusidagi xarajatlar uchun mablag‘ yetarli ekanini aniqlash uchun zarur. Ko‘chmas mulk obyektining bozor narxi baholovchilar tomonidan O‘zbekiston Respublikasi qonunchiligiga muvofiq belgilanadi.

Shu bilan birga, ko‘chmas mulkdan tashqari quyidagi xarajatlar uchun ham kompensatsiya to‘lab beriladi: transport xarajatlari, uy-joyni vaqtinchalik ijaraga olish, boy berilgan foyda va kelishuvga ko‘ra boshqa xarajatlar. Kelishuvga erishilmagan taqdirda, nizolar sud tartibida hal etiladi.

4. Qanday qilib tashabbuskor mulkdorlarni ochiq muhokama o‘tkazilishi to‘g‘risida xabardor qilish lozim?

Javob: Nizomning 30-bandiga muvofiq, tashabbuskor mulkdorlarni ochiq muhokama o‘tkazish sanasi va joyi haqida yozma ravishda xabardor qilishi lozim. OAV va internet orqali xabardor qilish qo‘shimcha chora hisoblanib, tashabbuskorning mulkdorlarni yozma ravishda xabardor qilishidan ozod qilmaydi.

5. Mulkdorlarni ochiq muhokama o‘tkazish to‘g‘risida xabardor qilish uchun qanday muddatlar belgilangan, unda qanday masalalar muhokama qilinadi?

Javob: Ochiq muhokama Qoraqalpog‘iston Respublikasi Jo‘qorg‘i Kengesi yoki tegishli Xalq deputatlari tomonidan qaror qabul qilingan kundan boshlab 20 kun davomida o‘tkazilishi kerak. Bu muddat buzilsa, materiallar umumiy asosda takror ko‘rib chiqiladi.

Tashabbuskor kengash tomonidan ochiq muhokama o‘tkazish to‘g‘risida qaror qabul qilingan kundan boshlab 2 kun davomida, biroq uni o‘tkazishdan kamida 7 kun oldin mulkdorlarga yozma xabarnoma jo‘natishi kerak. Ochiq muhokamada loyihaning maqsadlari, istiqbollari va shartlari muhokama qilinadi.

Mulkdorlar loyihaga doir takliflarni bildirish huquqiga ega. Asoslar bo‘lgan taqdirda loyiha mazkur takliflarni hisobga olgan holda takomillashtiriladi.

6. Kengash yer uchastkasini investitsiya loyihasini amalga oshirish uchun olib qo‘yish to‘g‘risida mulkdorlar roziligisiz qaror qabul qilish huquqiga egami?

Javob: Yo‘q. Nizomning 34-bandiga muvofiq, kengashning yer uchastkasini investitsiya loyihasini amalga oshirish uchun olib qo‘yish to‘g‘risidagi qarori, barcha mulkdorlarning dastlabki roziligi bo‘lgan taqdirda qabul qilinadi.

Kengash tomonidan yer uchastkasini investitsiya loyihalarini amalga oshirish uchun olib qo‘yish to‘g‘risidagi qaror qabul qilinishiga faqatgina O‘zbekiston Prezidenti va hukumati qarorlari asosida ruxsat etiladi.

7. Loyiha materiallarini o‘rganish muddatlari qanday?

Javob: Nizomning 7 va 13-bandlariga asosan qurilish obyektlari loyiha materiallarini qurilish va kadastr bo‘limlari tomonidan ko‘rib chiqish muddati 5 ish kunini tashkil etadi.

Materiallarni kengash tomonidan ko‘rib chiqish muddatlari kengash faoliyatini tartibga soluvchi hujjat, “Mahalliy davlat hokimiyati to‘g‘risida”gi qonun bilan belgilanadi. Bunda nizomga muvofiq kengash qarori bir kun muddatda hokimliklarga chop etish uchun yuborilishi lozim.

8. Nima uchun mulkdorlarning kamida 75 foizini yozma roziligi bo‘lganda va qolganlar bilan kelishuvga erishilmagan taqdirda investorga ko‘chmas mulk obyektini majburiy ravishda sotib olish haqida da’vo bilan sudga murojaat qilish huquqi beriladi?

Javob: Bu juda muhim masala, shuning uchun unga batafsil javob berishga harakat qildik. Gap shundaki, avvalo, har qanday investor ham bunday huquqqa ega emas. Bunday huquq o‘z-o‘zidan yuzaga kelmaydi, u yuzaga kelishidan oldin qator chora-tadbirlar amalga oshiriladi.

Birinchi, nizomning 3-bandiga muvofiq yer uchastkasini investitsiya loyihalarini amalga oshirish uchun olib qo‘yish to‘g‘risidagi qaror qabul qilinishiga O‘zbekiston Prezidenti va hukumati qarorlari asosida ruxsat etiladi.

Kengash tomonidan O‘zbekiston Prezidenti va hukumati qarorlari bilan ko‘zda tutilmagan yer uchastkasini investitsiya loyihalarini amalga oshirish uchun olib qo‘yish to‘g‘risidagi qaror qabul qilinishiga yo‘l qo‘yilmaydi.

Ikkinchi, O‘zbekiston Respublikasi Prezidenti va hukumatining investitsiya loyihalarini amalga oshirish to‘g‘risidagi qarori qabul qilingan taqdirda uni amalga oshirish istagida bo‘lgan investorlar tegishli hujjatlarni tayyorlab, belgilangan tartib-taomillardan o‘tadi.

O‘zbekiston Prezidenti va hukumati qarorlari bilan ko‘zda tutilmagan yer uchastkasi olib qo‘yilishiga olib keladigan investitsiya loyihalarini amalga oshirish tashabbusi bilan chiqishga yo‘l qo‘yilmaydi.

Loyihaoldi hujjatlari, taqdimot va boshqa materiallar tayyorlanadi va hokimlikga kiritiladi. Ularni ko‘rib chiqib, qurilish va kadastr organlariga yuboradi, ular esa o‘z navbatida tegishli xulosa berib, mazkur hududdagi ko‘chmas mulk obyektlari ro‘yxatini taqdim etadi.

Uchinchi, investor dastlabki hisob-kitoblarni amalga oshiradi va hokimlikka kompensatsiya to‘lash va qurilish ishlarini amalga oshirish uchun yetarli resurslar mavjudligini taqdim etadi. Bunda dastlabki hisob-kitob kompensatsiyaning yakuniy summasi hisoblanmaydi. Kompensatsiya miqdori baholash tashkiloti tomonidan qonunchilikka muvofiq belgilanadi.

To‘rtinchi, hokimiyat materiallarni ko‘rib chiqish uchun kengashga yuboradi.

Beshinchi, kengash yig‘ilishda materiallarni ko‘rib chiqib, tegishli qaror qabul qiladi, bunda yig‘ilishda majburiy ravishda quyidagi masalalar ko‘rib chiqiladi:

• investitsiya loyihalarining ma’lum bir hududdagi fuqarolarning uy-joy va yashash sharoitlarini yaxshilash, shuningdek, hududdagi aksariyat aholining fikrini hisobga olgan holda infratuzilma va ijtimoiy-iqtisodiy ahamiyatga molik obyektlarni qurishga yo‘naltirilganligi;
• birinchi navbatda eskirgan va avariya holatidagi uy-joy fondi obyektlari, jumladan, foydalanilmayotgan obyektlar tomonidan egallab turilgan yer uchastkalarini olib qo‘yish (madaniy meros obyektlari bundan mustasno).

Yettinchi, ochiq muhokamada investor mulkdorlarning dastlabki roziligini olishi shart.

Sakkizinchi, investor mulkdorlarning dastlabki roziligini olgandan so‘nggina kengash yer uchastkasini olib qo‘yish haqida qaror qabul qiladi va shundan so‘ng kompensatsiya to‘lash va kelishuv tuzish jarayoni boshlab yuboriladi.

To‘qqizinchi, ahamiyat bersangiz, nizomning 3-bobi “Ko‘chmas mulk obyektlari buzib tashlanishi munosabati bilan mulkdorlarga kompensatsiya berishning umumiy tartibi” deb ataladi.

Investor kompensatsiya masalasini mutlaqo barcha mulkdorlar bilan muhokama qilib olishi kerak, ya’ni nizoli vaziyatlar yuzaga kelmasligi ham mumkin. Agar investor mulkdorlarning kamida 75 foizi bilan kelishuv tuzgan (rozilik olgan) bo‘lsa-yu, ularning 25 foizi yoki undan kamrog‘i bilan kelisholmagan bo‘lsa, u sudga murojaat qilishi mumkin.

Mazkur norma mulkdorlarning bu qismi bozor narxida kompensatsiya to‘lab berish sharti bilan dastlabki rozilik bergani va uning asosida kengash tomonidan yer uchastkasini olib qo‘yish haqida qaror qabul qilinganligini hisobga olgan holda kiritilgan.

Mazkur holatda nafaqat investor huquqi, balki kelishuv tuzilgan yoki roziligi olingan mulkdorlarning aksariyat qismining huquq va manfaatlari ham hisobga olinadi. Bundan tashqari, muhokama qilinayotgan norma mulkdorlarning mulk huquqidan mahrum etmaydi, bu masala sud tartibida ko‘rib chiqiladi. Shuning uchun mazkur normani qonunchilikka xilof deb hisoblash uchun asos yo‘q.

9. Vazirlar Mahkamasining 2019-yil 16-noyabrdagi 911-son qarori talablari hokimlarning 2020-yil 1-yanvargacha qabul qilingan qarorlariga ham tatbiq qilinadimi?

Javob: “Normativ-huquqiy hujjatlar to‘g‘risida”gi qonunga muvofiq, normativ-huquqiy hujjatlar orqaga qaytish kuchiga ega emas va ular amalga kiritilganidan keyin yuzaga kelgan ijtimoiy munosabatlarga nisbatan tatbiq etiladi. Ya’ni, Vazirlar Mahkamasining 2019-yil 16-noyabrdagi 911-son qarorini norma va talablari tegishli ravishda olib qo‘yish haqida tegishli qaror qabul qilib bo‘lingan yerlarga nisbatan qo‘llanilmaydi.

Ta’kidlash joizki, mazkur holatda yer uchastkasini olib qo‘yish rasmiy va yuridik taomil sifatida yakuniga yetgan, shu munosabat bilan tegishli qaror qabul qilingan vaqtda amal qilgan eski normalar o‘z kuchini saqlab qoladi. Qabul qilingan qarorlar asosliligi va qonuniyligini huquqiy jihatdan baholash asnosida ham shu tartib amal qiladi.

Agar yer uchastkasini olib qo‘yish to‘g‘risida avval qabul qilingan qarorlar bo‘yicha barcha tartib-taomillar yakuniga yetmagan bo‘lsa (kompensatsiya to‘lash, ko‘chmas mulkni buzish va h.k.), ularning kelgusida amalga oshirilishi Vazirlar Mahkamasining 2019-yil 16-noyabrdagi 911-son qarori talablariga muvofiq tegishli bosqichdan boshlab tartibga solinadi.

Bunday hollarda “Normativ-huquqiy hujjatlar to‘g‘risida”gi qonunning qonunchilik hujjatlari ular kuchga kirgandan so‘ng yuzaga kelgan munosabatlarga nisbatan qo‘llanilishi to‘g‘risidagi normasi amal qiladi. Yangi o‘zaro munosabatlar yangi qonunchilik hujjati – Vazirlar Mahkamasining 2019-yil 16-noyabrdagi 911-son qarori bilan tartibga solinishi kerak.

10. Barcha hollarda ham yer uchastkalarini davlat va jamoat ehtiyojlari uchun olib qo‘yish kerakmi?

Javob: Yo‘q. Shart emas. Davlat va jamoat ehtiyojlari uchun bo‘sh yer uchastkalari ham taqdim etilishi mumkin, mazkur tartib Vazirlar Mahkamasining 2019-yil 28-yanvardagi 63-son qarori bilan tasdiqlangan. Biroq ma’lum bir hududning bosh rejasi va rivojlantirish istiqbollari, strategik muhimligi va boshqa omillardan kelib chiqib band bo‘lgan yer uchastkasini olib qo‘yish zarurati yuzaga kelishi mumkin.

Bunday holatda avval foydalanilmayotgan obyektlar yoki eskirgan va avariya holatidagi uy-joy fondi obyektlari tomonidan egallangan yer uchastkalari, keyin esa u yoki bu shaxslar ixtiyoridagi boshqa yer uchastklari ko‘rib chiqiladi.

Ta’kidlash joizki,  Prezidentning 2018-yil 1-avgustdagi  “O‘zbekiston Respublikasida investitsiya muhitini tubdan yaxshilash chora-tadbirlari to‘g‘risida”gi farmoniga muvofiq yer uchastkalarini davlat va jamoat ehtiyojlari uchun olib qo‘yishga yo‘l qo‘yiladigan holatlar sanab o‘tilgan.

Xususan:

• mudofaa va davlat xavfsizligi, muhofaza etiladigan tabiiy hududlar ehtiyojlari, erkin iqtisodiy zonalarni tashkil qilish va ularning faoliyat yuritishi uchun yerlarni taqdim etish;
• xalqaro shartnomalardan kelib chiqadigan majburiyatlarni bajarish;
• foydali qazilmalar konlarini aniqlash va qazib chiqarish;
• avtomobil va temiryo‘llari, aeroportlar, aerodromlar, aeronavigatsiya obyektlari va aviatexnika markazlari, temiryo‘l transporti obyektlari, ko‘priklar, metropolitenlar, tonnellar, energetika tizimi obyektlari va elektr uzatish tarmoqlari, aloqa tarmoqlari, kosmik faoliyat obyektlari, magistral quvurlar, muhandislik-kommunikatsiya tarmoqlarini qurish (rekonstruksiya qilish);
• aholi punktlari bosh rejalarini O‘zbekiston davlat budjeti mablag‘lari hisobidan obyektlar qurish qismida ijro etish, shuningdek, qonunlar va O‘zbekiston Prezidenti qarorlarida to‘g‘ridan to‘g‘ri nazarda tutilgan boshqa hollarda.