Нархнинг кескин пасайиши ва ипотека йўқотишлари: Ўзбекистон кўчмас мулк бозоридаги хатарлар ўрганилди

Ўзбекистон кўчмас мулк бозоридаги хатарлар таҳлил қилинди. Бу ҳақда “Дарё”га Марказий банк шарҳидан маълум бўлди.  

2023 йил 1 январдан бошлаб амал қилаётган имтиёзли ипотека кредитлари ва субсидиялар бўйича давлат дастурлари аҳолининг уй-жойга бўлган талабини янада рағбатлантиради. 

Бундан ташқари, Тошкент шаҳрининг бош режаси тасдиқлангунга қадар янги қурилишларга мораторий эълон қилиниши эса таклиф ҳажмини камайтиради. 

Натижада уй-жой бозоридаги талаб ва таклиф ўртасидаги номутаносиблик ортиши мумкин. Бу эса, уй-жойнинг бозор ва фундаментал нархлари ўртасидаги фарқ кенгайишига сабаб бўлиши мумкин. 

Уй-жой нархларининг фундаментал қийматидан доимий ортиб бораётгани кўчмас мулк бозорида тизимли хатарлар юзага келиш эҳтимолини ошириши мумкин. 

Кўчмас мулк бозоридаги талаб ҳажмининг сезиларли камайиши уй-жой нархларининг кескин пасайишига олиб келади. Натижада ажратилган ипотека кредитлари етарлича гаров билан таминланмаслигига сабаб бўлади ва банкларнинг ипотека кредити бўйича йўқотишлари ортиши мумкин. 

Шунингдек, тижорат банклари томонидан ажратилган ипотека кредитлари учун гаров сифатида олинган кўчмас мулк бозор қийматининг камайиши ҳисобига кредитлар суммасининг гаров суммасига нисбати (LTV) кўрсаткичи ортади. 

Маҳаллий кўчмас мулк бозорида уй-жой нархлари кескин камайишининг шартли равишда уч хил сценарий (20, 30 ва 40 фоиз) бўйича 2022 йил маълумотлари асосида таҳлил қилинди. 

Бунда, уй-жой нархининг кескин тушиши натижасида LTV кўрсаткичи 120 фоиздан юқори бўлган кредитларнинг қарз олувчилар томонидан қайтарилмаслик эҳтимолининг ортиш фарази илгари сурилган. 

Уй-жой нархларининг 20 фоизга арзонлашиши 2022 йилда ажратилган ипотека кредитларининг қарийб 40 фоизида LTV кўрсаткичи 100 фоиздан юқори шаклланишини кўрсатмоқда. 

LTV кўрсаткичи 120 фоиздан юқори ипотека кредитларнинг 2022 йилда ажратилган жами ипотека кредитлардаги улуши 3 фоизни ташкил этаётгани, ипотека кредитларини тўлашдан кўра, гаровдан воз кечиш эҳтимоли мавжуд қарз олувчиларнинг улуши жуда пастлигини англатади. 

Уй-жой нархларининг 30 ва 40 фоизга пасайиши ҳолатида 2022 йилда ажратилган ипотека кредитларининг мос равишда 85 ҳамда 87 фоизлари учун қўйилган гаров миқдорининг етарлилик даражасининг пасайиш (LTV кўрсаткичи 100 фоиздан юқори) муаммоси юзага келади. 

Шунингдек, уй-жой нархларининг 30 фоизга пасайиши LTV кўрсаткичи 120 фоиздан юқори бўлган ипотека кредитлари улуши 32 фоизни, 40 фоиз пасайишда эса, 84 фоизни ташкил этаётгани ушбу қарз олувчиларда кредит тўлашдан кўра гаровдан воз кечиш эҳтимолининг юқорилигидан далолат беради. 

Натижада, банклар учун ажратилган ипотека кредитлари бўйича йирик йўқотишларни олиб келиши мумкин. 

Бунда, кредит миқдорининг уй-жой нархидан сезиларли даражада юқори эканлиги кредитларнинг қайтарилмаслигига асосий сабаб бўлади. Бунинг ортидан кредитлар таркибида муаммоли кредитлар улуши ва кредит йўқотишлари ҳажми ортади.

Уй-жой нархларининг кескин пасайишини банк активлари сифатига таъсири сценарийлар бўйича таҳлил этилганда, уй-жой нархларининг 20 фоизга пасайиши муаммоли кредитларнинг жами кредитлар таркибидаги улушининг жорий ҳолатига сезиларли таъсир кўрсатмайди. 

Бироқ уй-жой нархларининг 30 ҳамда 40 фоизларга пасайиши 2022 йил якунлари бўйича жами кредитлар таркибидаги муаммоли кредитлар улушининг мос равишда 4,8 ва 6,7 фоизгача кўтарилишига сабаб бўлиши мумкин.

Бу эса тижорат банкларининг ипотека кредит бўйича зарарларнинг сезиларли ортишига олиб келади. 

Маълумотларга кўра, кўчмас мулк бозорида уй-жой нархларининг кескин арзонлашиши натижасида жами кредит портфелида ипотека кредитлари улуши юқори бўлган банкларнинг дефолтга учраши, банклар ўртасидаги молиявий боғлиқлик натижасида банк тизими учун қўшимча таркибий тизимли хатарларни юзага келтириши мумкин.

Аввалроқ Ўзбекистонда эски уйлар нархи ошгани ҳақида хабар берилганди.